Dalam lima bulan terakhir Badan Pusat Statistik melaporkan perekonomian Indonesia mengalami deflasi beruntun, yaitu pada bulan Mei 2024 sebesar 0,03%, Juni 0,08 persen, Juli 0,18 persen, Agustus 0,03 persen, dan September 0,12 persen. Deflasi beruntun ini menandakan adanya penurunan daya beli masyarakat terutama pada kelas menengah ke bawah. Pada saat yang bersamaan diumumkan juga bahwa jumlah kelas menengah Indonesia menurun tajam dalam kurun waktu lima tahun terakhir, dari 57,33 juta orang tahun 2019 menjadi 47,85 juta orang pada 2024.
Dua indikator ini meberikan sinyal bahwa perekonomian Indonesia sedang tidak baik-baik saja. Deflasi yang berkepanjangan dapat terjerambab menjadi resesi ekonomi. Di tengah optimisme pemerintah dan presiden terpilih Prabowo Subianto beserta timnya bahwa tahun 2025 ekonomi Indonesia akan tumbuh diatas 5%, bahkan optimis dapat ditingkatkan 8%, ada juga kekhawatiran bahwa yang akan terjadi adalah perlambatan ekonomi.
Pelambatan ekonomi terjadi ketika pertumbuhan Produk Domestik Bruto (PDB) melemah, disertai penurunan investasi dan konsumsi. Dalam kondisi ini, banyak sektor bisnis yang mengalami perlambatan, dan pasar finansial cenderung berfluktuasi. Investor biasanya akan lebih konservatif dengan mengalihkan dananya ke aset yang lebih aman dan stabil.
Ancaman pelambatan ekonomi sering memunculkan keraguan di kalangan investor dalam menentukan instrumen investasi terbaik. Namun, properti tetap menjadi salah satu pilihan yang menarik karena sifatnya yang lebih stabil dibanding instrumen lain seperti saham atau emas. Tambahan lagi, menurut perkiraan pengamat properti, pasar properti Indonesia akan booming tahun 2025-2029. Investor memilih properti selain mempertimbangkan stabilitas nilainya, juga adanya arus pendapatan pasif melalui sewa.
Perbandingan Kinerja Properti, Saham, dan Emas
Walaupun belum ada data di Indonesia yang menunjukkan perbandingan kinerja investasi di sektor properti, saham, dan emas, tetapi data dari Amerika Serikat ini dapat memberikan gambaran untuk investor di Indonesia. Berdasarkan data dari Amerika Serikat, berikut adalah perbandingan performa investasi di sektor properti, saham, dan emas dalam dekade terakhir:
1. Investasi Properti
- Harga rumah di AS mengalami kenaikan stabil rata-rata sekitar 5-6% per tahun berdasarkan indeks harga Case-Shiller.
- Krisis 2020 akibat pandemi memang menekan pasar properti untuk sementara, tetapi pemulihan berlangsung cepat pada 2021. Hal ini didorong oleh permintaan yang tinggi untuk hunian dan ruang komersial.
- Properti juga menawarkan pendapatan pasif melalui sewa, yang dapat memberikan arus kas positif selama masa resesi.
2. Investasi Saham
- Saham, terutama yang tercatat di S&P 500, memberikan imbal hasil besar dalam periode 2010-2020, tetapi volatilitasnya juga tinggi. Pada tahun-tahun buruk seperti 2020, pasar saham mengalami penurunan tajam sekitar 20% sebelum akhirnya pulih.
- Walaupun potensi keuntungannya tinggi, saham cenderung lebih berisiko, terutama saat terjadi ketidakpastian ekonomi. Investor harus siap menghadapi fluktuasi harian yang bisa sangat signifikan.
3. Investasi Emas
- Emas biasanya dianggap sebagai safe haven saat kondisi ekonomi dan politik tidak stabil. Selama krisis finansial atau pandemi, harga emas melonjak tajam. Misalnya, pada 2020 harga emas naik sekitar 25%, mencapai level tertinggi dalam sejarah.
- Namun, pertumbuhan emas tidak selalu konsisten. Dalam beberapa tahun, seperti 2013, harga emas mengalami penurunan hingga 18%.
Properti Tetap Unggul
Untuk orang yang ingin memastikan keamanan dan pertumbuhan asetnya secara konsisten atau tipe investor penghindar risiko (risk aversion), membeli rumah dan jenis properti lainnya tetap lebih menguntungkan dibandingkan saham dan emas. Keunggulan properti ini disebabkan faktor-faktor :
1. Stabilitas Nilai Aset
Nilai properti tidak berfluktuasi tajam seperti saham, terutama dalam jangka panjang. Meskipun ada penurunan sesaat akibat resesi atau krisis, harga properti biasanya lebih cepat pulih. Bahkan harganya meningkat sangat cepat karena permintaan akan hunian dan ruang komersial setelah resesi berakhir.
2. Lindung Nilai Terhadap Inflasi
Properti memiliki kecenderungan untuk tumbuh seiring dengan inflasi. Ketika harga barang dan jasa naik, nilai properti juga ikut meningkat, menjaga daya beli investor. Dalam konteks ini, properti lebih unggul dibanding emas yang hanya berfungsi sebagai aset simpanan. Penelitian Fauzia (2019) menunjukkan harga rumah yang terus meningkat di berbagai kota Indonesia dalam periode waktu 2007-2018.
3. Arus Pendapatan Pasif
Pemilik properti dapat memperoleh pendapatan melalui sewa. Bahkan ketika nilai aset turun, aliran pendapatan dari penyewa bisa tetap mengalir, memberikan dukungan finansial yang konsisten bagi investor.
4. Permintaan yang Konsisten
Permintaan akan properti, baik hunian maupun komersial, tidak pernah hilang. Urbanisasi dan pertumbuhan populasi memastikan adanya kebutuhan berkelanjutan akan properti, terutama di wilayah strategis.
Strategi Investasi Properti
Berikut beberapa strategi yang dapat diterapkan investor properti dalam segala situasi, terutama menghadapi pelambatan ekonomi :
1. Fokus pada Lokasi Strategis
Properti di lokasi strategis, terutama di kota-kota penyangga atau wilayah dekat pusat bisnis, memiliki peluang kenaikan nilai lebih tinggi dan permintaan sewa yang stabil. Properti secara umum mengalami pertumbuhan harga yang cukup stabil dalam jangka panjang, terutama di kota-kota besar dan kawasan penyangga Jakarta seperti Bogor, Cibinong, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Meski investasi properti memerlukan modal besar dan likuiditas rendah, nilai aset cenderung terus naik atau tidak mengalami penurunan signifikan.
2. Diversifikasi Portofolio Properti
Menginvestasikan dana di berbagai jenis properti seperti hunian, ruko, dan gedung perkantoran dapat mengurangi risiko. Jika satu sektor melemah, sektor lain mungkin tetap kuat.
3. Optimalisasi Pendapatan Sewa
Saat penjualan properti melambat, investor bisa memaksimalkan pendapatan dengan menawarkan properti untuk disewakan. Penyewaan jangka pendek atau jangka panjang bisa menjadi sumber pendapatan yang konsisten.
Dengan memperhatikan berbagai kelebihan dan kekurangan dari berbagai jenis investasi di atas, investasi di sektor properti tetap menjadi fondasi investasi yang aman dan menguntungkan walaupun di tengah ketidakpastian ekonomi. Meskipun investasi saham dan emas juga memiliki potensi keuntungan, properti menawarkan keunggulan berupa stabilitas nilai, arus pendapatan pasif, dan fungsi lindung nilai terhadap inflasi. Dengan memilih lokasi strategis, investor dapat meminimalkan risiko dan memaksimalkan peluang dan menjaga pertumbuhan aset di masa depan.
(Makmur Sianipar, pengembang perumahan)
